前言

股份合作公司最大的资源就是物业，物业又多半通过出租而获得经济利益。但在履行物业租赁合同的过程中中，困难重重，法律风险也比较高。近年来，因物业租赁合同纠纷而与承租方对薄公堂的股份公司不在少数，且据简单统计，物业租赁纠纷诉至二审的居多，案件历时长。本文将通过一则某股份公司物业租赁纠纷的真实案例，剖析物业租赁过程中可能遇到的法律问题，以协助承租各方更好地明确自身的权利，减少纠纷。

案情介绍

许先生与A股份合作公司（下称“A公司”）于2012年签订《租赁合同》，承租A公司的物业（注：涉案物业没有取得相关报批报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证），用途为工业。双方约定许先生应按时交纳租金，若逾期支付，需承担日千分之二的违约金，且租赁期间许先生不得擅自改变物业用途。如果许先生存在任何违约行为，A公司有权单方解除合同，且可主张损失。

2013年4月，许先生在未经A公司同意的情况下，私自投入20多万元对租赁物业进行改造，用于经营餐厅，A公司向其发出《关于解除租赁合同的通知》，要求解除租赁合同并要求许先生于五日内搬离。2013年5月，许先生向A公司发函，因物业所在片区正在进行综合整治工程，严重影响了经营，要求减免租金并续租。A公司复函称许先生已构成重大违约，公司可单方解除合同，鉴于许先生再三请求，公司决定到期后不续租，允许许先生经营至合同届满。2013年12月，许先生再次发函至A公司，主张愿意配合公司搬迁，但需要合理的经济补偿。公司与许先生就租赁事宜一直无法达成一致意见，且许先生自2013年5月起未支付过任何租金。2014年5月，A公司再次要求许先生交还涉案房屋未果后，诉至原审法院，要求解除《租赁合同》，许先生支付物业占有期间的租金及承担相应的违约金。起诉之时，A公司对涉案物业采取了停水停电措施，许先生及其工作人员到场后，立即将物业大门紧锁，许先生无法正常营业。其后，许先生提出反诉，要求A公司支付装修装饰损失，返还租赁保证金，支付停业期间的损失。而且，许先生向法院申请委托评估机构对涉案物业的装饰残值进行了评估。

分析

本案系典型的物业租赁合同纠纷，涉及了几点法律问题：

一、A公司与许先生签订的《租赁合同》效力如何？

案件事实：涉案物业没有取得相关报批报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证。

律师分析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。

本案中，虽然A公司与许先生签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但因涉案房屋没有相关的权属证明或办理报建报批手续，合同当属无效。而出租方的A公司作为物业的提供者，应承担合同无效的主要缔约过失责任。而许先生作为物业的承租方，应当对物业的合法性尽到审慎的注意义务，审查租赁物是否具备合法权属证书。但其在承租时，没有尽到上述审查义务，应对合同无效承担次要缔约过失责任。

二、A公司主张违约金及许先生主张退还租赁保证金，能否获支持？

案件事实：因许先生擅自变更物业用途以及拖欠租金。

律师分析：在一般情况下，合同一方违反合同约定，根据《民法典》第五百七十七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同守约方可以根据法律以及双方合同约定要求违约方承担违约责任。除去别的因素不谈，若许先生存在擅自变更物业用途以及拖欠租金的情形，A公司可以根据合同约定要求许先生支付违约金，且根据合同无须退还许先生租赁保证金。

但本案存在例外因素，即第一点所述，涉案合同系无效合同。《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”故因合同无效，导致本案的上述两笔费用的支付发生了逆转：1、A公司因该合同取得财产为租赁保证金和租金，其中，因为许先生实际占用了物业，无法返还，导致租金作为补偿而无须返还。但租赁保证金起到担保作用，系可以返还的财产，依据法律理应返还。2、租赁合同中的违约金系惩罚性条款，并非A公司实际损失，不存在补偿损失的功能。因此A公司主张许先生支付违约金的主张不能得到法院支持。

三、租金该如何支付？

案件事实：许先生自2013年5月起，未支付任何物业占有使用费。

律师分析：通常而言，若合同有效，出租方依据合同要求承租方支付租金系合情合理的行为。本案中，许先生实际占有使用了涉案物业，理应支付物业占有使用费。即在A公司封锁物业大门前，许先生在涉案物业中营业，依据审判规则，许先生应参照合同约定的租金标准支付相应月份的占有使用费。但是，A公司对涉案物业停水停电及封锁涉案物业后发生的占有使用费系扩大损失，这部分费用该有谁承担？根据《民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，A公司采取封锁大门、停水停电等措施，导致许先生无法正常使用，而许先生在A公司通知搬离时，坚持不同意将相关物品搬离，双方对该部分扩大损失都有过错。因此，许先生应承担自己的过错，向A公司支付该时段的占有使用费，但支付标准应根据许先生的过错程度适当调减。A公司也应承担自己的过错，损失了该时段的部分占有使用费。

四、A公司是否应赔偿许先生的装修损失？

案件事实：许先生对涉案物业进行了装修，且在诉讼过程中评估了装修部分的残值。

律师分析：装修费的分摊，需要考虑以下两点：

1、A公司是否知晓许先生装修涉案物业。

本案中，A公司称许先生对涉案房屋的装饰装修未经其同意，且向许先生发函表明观点。但A公司的事实行为，很难让法院采信其观点：涉案物业在A公司管理的范围内，公司理应知晓涉案物业的装修情况。即便A公司直到发函之日方得知许先生的装修情况，但A公司没有采取制止或采取其他措施，还继续让许先生占有使用物业长达一年之久。上述事实行为极有可能让法院推定A公司认可许先生的装修行为。

2、A公司是否应赔偿许先生的装修损失。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述分析及法律规定，A公司作为出租方，明知涉案物业没有相应的产权证明仍出租，应承担主要过错责任，许先生作为承租方，在订立合同时对承租房屋的合法性未尽到审查义务，且没有按照合同约定用途使用租赁物业，应承担过错责任。A公司应对许先生的装修损失承担主要责任，许先生承担次要责任。

总结

综上所述，股份合作公司在对外出租物业时，应充分评估风险，审查承租人的情况，完善租赁物业的产权信息，保证租赁合同的有效性。在合同中，尽量明确违约责任，保证己方权利。

声明┃本文仅代表作者本人观点，不可将其视为段和段律师事务所及其律师出具的正式法律意见书或者结论。

编辑┃黄玲律师