近年来，深圳经济快速发展，伴随而来的是人口的激增，对公共服务设施、市政交通基础设施的需求日益增长。城市更新是深圳城市二次开发的重要途径，能够为深圳市公共利益用地的实施提供保障。但是2009年，深圳城市更新工作开展至今，项目开发进度缓慢，城市建设与市民的需求无法匹配。近日，深圳市规划国土资源委员会发布《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》（征求意见稿））（下称“暂行规定”），向社会公开征求意见。《暂行规定》的出台，解决了公共利益用地的供给问题，也一定程度推动了城市更新项目的进程。

《暂行规定》适用于通过拆除重建类城市更新项目的实施，实现更新项目拆除范围外公共利益用地移交的情形。具体情况如下:

1、外部移交用地的对象和条件

《暂行规定》旨在通过市场的力量，实现更新项目拆除范围外公共利益用地的移交。外部移交土地应满足如下条件:

（1）法定图则等上层次规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场站用地（S4）等用地；基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。

（2）范围原则上应包含完整的公共利益用地，以及完整的产权边界和建筑物，用地面积原则上不小于3000平方米用地范围涉及建成区和未建设用地的，应分别予以划定，具体可参照《申报技术规定》的拆除范围边界划定原则。

（3）与更新项目用地位于同一行政区（新区）辖区范围内。

（4）范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意移交；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意移交；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意移交。范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于移交范围用地面积的80％。范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意移交。

（5）不得包含土地整备年度计划范围内的用地。

2、外部移交用地的计入标准

因更新项目实施主体实现了拆除范围外公共利益用地的无偿移交，政策建议可根据外部移交用地的面积计入更新项目一定比例权属清晰的合法土地面积。同时，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中提出的合法用地比例不足60％但不低于50％的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理的相关规定可一并应用，但最终更新项目计划审批是合法用地比例应当不低于60％的门槛。

根据《暂行规定》，更新项目合法用地比例不低于30％的，可按以下方式将外部移交用地面积计入更新项目权属清晰的合法土地面积，计入后的合法用地比例不得低于60％

（一）手续完善的各类用地，其全部用地面积可计入更新项目权属清晰的合法土地面积；

（二）未完善征（转）地手续的用地，其55％的用地面积可计入更新项目权属清晰的合法土地面积。

计入的合法土地面积等面积安排于更新项目未完善征（转）地手续的用地上，该部分用地不再进行历史用地处置

3、外部移交用地的补偿

外部移交用地虽然通过计入更新项目合法土地面积，能够带来一定量的基础建筑面积，但不足以抵扣外部移交用地（建成区）所需的拆迁补偿，需给予一定的建筑面积转移，以保障更新项目的经济可行性。《暂行规定》在以下几方面做了规范:

（1）容积率

外部移交用地属建成区的，可计算转移容积计入更新项目，外部移交用地属未建设用地的，不计算转移容积。

（2）地价

外部移交用地按第四条规定计入更新项目的合法土地面积，与更新项目内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则及次序一并参与地价测算，其中属于未完善征（转）地手续的用地计入的部分，按照“历史用地处置”的地价标准和修正系数测算。

（3）政策性住房配建

外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、保障性住房配建比例的核增或核减。

目前，暂行规定政策尚未落地，但《暂行规定》的征求意见稿仍透露出了三大关键信息:

1、加快更新进程，破解合法用地比例不足的困境

《暂行规定》明确了外部移交的公共利益用地计入标准，《暂行规定》落地后，在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境，扩大了更新的空间统筹范围，保障了更新工作的可持续发展，加大了更新对于公共利益的实施力度。

2、借助市场手段，解决公共利益用地不足的问题

按照规定，外部移交用地应满足诸多条件，根据《暂行规定》的精神，政府充分发挥了市场在土地资源配置方面的动力，借助市场力量协调解决搬迁补偿安置方案，解决了现状为建成区的规划配套设施用地难以落实的问题。

3、打通政策边界，实现城市更新与土地整备的有机衔接

对于公共利益用地，传统的手法为通过土地整备获取土地后用于公共利益需求。土地整备项目由政府主导，依据计划实施，是实现存量土地二次开发的一种方式，有效实施土地整备将有助于盘活利用效率低、与规划不符、存在安全隐患等类型的存量建设用地，提高城市土地利用效率和效益，优化城市空间结构，缓解新增建设用地不足的矛盾。

《暂行规定》出台后，打破了政策的边界，建立了更新与整备两种实施方式的利益平衡，将“公共利益用地”与“更新片区或项目”的实施进行捆绑，通过更新项目的实施，实现拆除范围外公共利益用地的移交。

通过《暂行规定》，可实现较远距离（同一行政辖区）的公共利益用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施，充分发挥市场的动力及灵活性，并在一定程度上能推动城市更新项目的进度整体推动深圳市的城市发展。